Как успешно арендовать жилье: 9 шагов

Аренда квартиры с давних пор является заурядным делом, но все равно у квартиросъемщика возникают такие вопросы, как: «Составлять ли договор?», «Можно ли съехать внезапно, не предупредив владельца?», «Что делать, если владелец не отдает депозит?» В действительности все можно предусмотреть на каждом из этапов аренды: съем помещения, проживание в нем, выезд. Вместе с Etagimsk мы расскажем, как арендовать жилье и избежать неприятностей.

Зачем нужен договор аренды

К примеру, вы нашли уютную и недорогую квартиру, все в которой вас устраивает, а владелица — очень доброжелательная женщина. Вы предлагаете ей составить договор, а в ответ она искренне удивляется в его необходимости. Возможно, приятные отношения с хозяйкой сохранятся на долгие годы, а может быть, неожиданный приезд родственников заставит ее пересмотреть свое решение.

Ситуация может завершиться благополучным сбором вещей и переездом или смененным замком и обращением в полицию (еще предстоит доказать, что вещи ваши, но не известно - на каких основаниях). Уплаченные вперед деньги — тоже под вопросом. Если человек против заключения договора аренды — это повод поискать другое жилье.

Проверка имени собственника

Если владелец готов к заключению договора, не спешите ничего подписывать: сперва удостоверьтесь в том, что право собственности действительно оформлено на него. Человек должен являться собственником всей квартиры, а не его доли. Если хозяин говорит, что половина жилья оформлена на него, к тому же, за ним закреплено право пользования квартирой по решению суда — это все равно не защищает вас от «смены замков», если объявится второй совладелец.

В таком случае можно добиться согласия второго собственника, но в письменной форме. Даже если в качестве согласия второго собственника поспешно предоставят записку, написанную в другой комнате, такого подтверждения будет достаточно для суда. Разрешение не требует нотариального заверения, и если что-то пойдет не так, собственники останутся в спорах наедине с собой и судом, а квартиросъемщик успеет съехать без проблем.

Важный нюанс: если человек признан недееспособным судом, то инициатору вашего выселения придется оспаривать договор аренды в судебном порядке. А это позволяет спокойно определиться с выездом для нового съема.

Пункты договора

Образец договора можно скачать из интернета, если нет бланка в наличии. Но не следует забывать о составляющих этого документа:

• дата заключения сделки;
• Ф.И.О. владельца и квартиросъемщика;
• адреса сторон;
• описание объекта аренды со ссылкой на право собственности;
• сроки аренды (по умолчанию, согласно ст. 683 ГК РФ базовым сроком считается пять лет);
• стоимость, касающаяся всего срока: изменения можно внести с помощью дополнительного соглашения, с прописанными там всеми правами и обязанностями.

Желательно получить на руки копию права собственности.

Срок действия договора

Если не желаете принимать «незваных гостей» ежедневно в лице хозяина, позаботьтесь о том, чтобы в договоре присутствовал пункт о периодичности проверок жилья со стороны владельца. В документе также можно указать, за какой срок до окончания действия договора владелец должен сообщить о своем решении продлить договор, а также его новые условия. Оптимальный вариант - указание периода, за который хозяин должен предупредить вас о вашем выезде в связи с продажей.

Договор аренды автоматически не продлевается. По завершении срока его нужно перезаключать. Если забыть об этом факте, можно вновь оказаться в группе риска.

Права и обязанности сторон

Этот раздел важно тщательно изучить. Важное условие — возврат депозита наймодателем при отсутствии претензий к квартиросъемщику. Это депозит, переданный хозяину с первым взносом в счет квартплаты в обмен на ключи. Если долгов по коммунальным услугам нет, как и повреждений в квартире, то депозит должен быть возвращен в полном объеме. 

В квартире из проживающих должны значиться только вы, а если не так — всех остальных также нужно указать в документе (муж, жена, сын), а также это относится и к животным. На несовершеннолетних детей этот пункт не распространяется, но лучше прописать и его.

Сдача в поднаем должна быть указана, иначе нельзя сдавать квартиру или ее часть кому-либо еще. Здесь же может быть указан запрет на установку оборудования: сигнализации, стиральной машины или духовки и реконструкцию. Таким образом, снос стены - невозможен; косметический ремонт — подлежит обсуждению с владельцем.

Жилье не предоставляется для ведения предпринимательской деятельности, то есть, нельзя будет организовать в квартире магазин или приемную. В таком случае договор может быть досрочно расторгнут.

Акт приёма-передачи

Указанный документ должен быть подписан в двух экземплярах. Если не будет описания состояния жилья и всего значимого, что в ней находится, тогда можно сомневаться насчет того, как закончатся отношения с хозяином: вдруг он забыл о давней поломке своей стиральной машины, или бессовестно обвинит вас в повреждении ванны.

Оформив договор, разрешения совладельцев, акт приема передачи и взяв копию права собственности с ключами, можно договариваться о следующем визите хозяина. Документы можно носить с собой, на тот случай, если придется все-таки оказаться за дверью.

Депозит

При выезде из квартиры потребуется составить новый акт приема-передачи с указанием состояния жилья и имущества в нем. Хозяин вернет депозит в соответствии с принятой квартирой, вы — оставите ключи.

Если наймодатель будет против того, чтобы распрощаться с депозитом по какой-либо причине, придется обращаться в суд. Более поздний акт приема-передачи, подписанный сторонами, выступит в качестве доказательства выполненных вами обязательств.

Досрочное расторжение

Расторгнуть договор в связи с новыми обстоятельствами квартиросъемщик имеет право в любой момент, и это право регулируется статьями 451 и 687. Не исключено непредвиденное обстоятельство в виде насекомых-вредителей, наличие которых хозяин скрывал, и тому подобное.

В стандартном случае расторжение договора возможно в любое время с предупреждением владельца за три месяца. Иногда допустимо сделать это через суд, если жилье в аварийном состоянии. Если со стороны квартиросъемщика были нарушения в виде пропущенной оплаты на протяжении двух и более месяцев при аренде до 11 месяцев, и от шести месяцев при аренде от года — это уместный повод для расторжения договора.

Права квартиросъемщика

Если наймодатель препятствует в досрочном расторжении договора, картиросъемщику приходится действовать независимо: направить хозяину уведомление в письменной форме о расторжении договора с указанием причины и даты, предупредив его о том, что в случае игнорирования вашего уезда с его стороны вы положите ключи в почтовый ящик.

Письмо должно быть оформлено как заказное, с уведомлением и описью вложения. Следует сохранить копию уведомления на случай доказательства действий в суде. В назначенный для уезда день спокойно собирайте вещи. Квартиру заприте, сделав предварительно уборку в ней. Договор аренды с остальными бумагами желательно сохранять в течение трех лет: они могут пригодиться не тот момент, если наймодатель решит взыскать задолженность за оставшийся период аренды.